原标题：房产投资决策系列之一：房价涨跌并不能完全决定房企盈利…
《蔚然讲堂—房地产投资决策系列》重磅上线！
上周六(8月28日)，蔚然控股投资顾问部高级经理王承啸先生在空中课堂为投资者带来《房地产金融与投资101：解读地产行业资金运作及项目融资》主题分享。
课程呈现房地产行业的投入结构，资金需求现实状况和地产项目投融资模式分析等专业内容，为投资人解锁地产投资的前沿知识。
来看本次课程内容纪实：
本期嘉宾
蔚然控股投资顾问部高级经理
王承啸
中国计量大学
财务管理专业管理学学士
十余年资产管理行业经验。历任国内头部地产基金产品经理，投资经理。对国际国内地产基金，私募股权基金，私募证券基金的募投管退全流程有深入了解。曾参与发行资管产品规模超百亿。
WEIRAN
近期房地产政策调控异常频繁，市场环境变化也十分快速。因此，投资者在进行房地产项目投资时，了解房地产公司的盈利路径尤其重要——房地产公司能够通过项目赚钱，投资人才能有钱可赚。
房地产是典型的资金密集型产业，只有站在房地产开发商的角度来解读地产行业资金运作和项目融资，才能看清开发商是怎么通过项目赚到钱的。
房市背景分析
关于房地产商市场发展前景，市场声音众说纷纭，关于房价水平，专家们也有不同的观点。持续火爆的房产市场当前究竟处在什么状态？不妨跟着国家近年来的调控立场关键词来进行分析。
首先，2016年首次监管首提“房住不炒”，旨在打破房价此前持续暴涨的态势，让房子回归居住属性，并打破房子沦为资本增值工具的角色。
其次，“因城施策”让全国地产调控不再一刀切，地方政策有一定自治权，可以根据各地不同的经济发展水平和房产市场格局来精准施政。
至于“稳地价，稳房价，稳预期”，这一条为房价变化设定了下限，虽然房价持续大涨的态势必须打破，但国家同样不乐见房价的显著下跌，房价和地价需在一个合理的区间内上涨或微跌。
最后，“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，也就是说，被评论质疑为“灰犀牛”的房地产行业需实现“软着陆”，降低房价波动，确保行业稳健发展。
更进一步，如果房地产市场如调控所期盼的那样维持在稳定区间，房子就失去了之前快速增值的投资属性。
那么，灵魂拷问就来了：原本打算购房www.bahong.com.cn的投资人这部分资产应该如何安排呢？
有这么一个选项，即参与到房地产投资项目运行过程中，也可以赚到相应的利润。
房企运营模式
房地产公司内部运营尤为复杂(作业体系如下图所示)，国内前50强房企大都是数万员工的巨无霸企业，但作为投资人来说，需要判断的是，地产公司赚钱的逻辑到底是什么？赚的到底是什么钱？
首先纠正一个投资人的认识误区，就是房价是否上涨和地产公司是否盈利并不存在绝对因果关系。原因在于，房价的上涨往往也伴随着土地价格的攀升，如此一来，收入和成本两端的金额都会递增。
因此，房产开发商投资的项目似乎赚钱，只和公司自身对于项目的成本、工期、销售速度等要素的判断是否合理有关。
再来看房企项目运营的具体流程，如下图所示，在开发过程中，项目的土地、规费、建设成本和销售成本都相对固定，变化幅度较小。而实际决定项目浮动成本，进而影响利润的，就是图中标红的“融资成本”。
原因在于，资金运营节奏就像推动房企运作的血液。
以上曾提到，房地产项目开发的投入成本的前期资金投入巨大，其中最大一块投入成本在于购地(通常占据项目总成本的50-70%)。不过，银行能够为房企提供的贷款融资只有在地产项目“四证齐全”时，也就是说项目可以开工时才会发放。
因此，房企需在获得相对滞后的银行贷款之前，也需进行大量融资，这也就是行业内通常所说的“前融”。而作为进行持续运作的资金密集型行业，提高资金使用效率和综合融资成本的控制是每个房企所面对的课题。
房地产公司融资途径
房地产融资方向主要包含内部筹资融资和外部筹资融资，而融资方式又分别呈现为股权融资和债券融资，不同方式的具体操作详情可参考下图：
通常情况下，相较排名居前的大型房企，中小房企在获得融资的方式渠道方面的可选项更少，融资成本也更高。因此，在政策调控高压下，大型房企更容易确保资金流的通畅，抵御行业波动风险的能力也更强。
资金为何青睐房地产？
为什么多年来资金始终对房地产行业青睐有加？
首先，房地产行业项目的盈利能力要远大于融资成本。
从近年来我国房企50强的财务情况来看，其平均销售毛利润率在35%左右，销售净利率为15%，相比之下，这些房企的平均综合借款利率仅有8%，部分资质优良的头部房企的发债利率甚至不到3%的水平。
其次，固定资产相当于还款保障。
房企拥有的、同时被银行放贷所看重的可抵押物质量更好、数量更多。房企可提供的土地、在建工程、现房为代表的固定资产有着稳定的折现价值和市场流动性，银行因此天然地愿意将资金借给房地产企业。
第三，房企债权模式由融资体系主导。
银行作为传统金融机构，放贷时更注重抵押物的安全性，并不介意以债权方式获得相对较低的贷款收益；另一方面，房企也愿意以支付固定的利率，而非提供更高的利润分成的方式来进行融资。
综上所述，本期分享的结论是，即便房价没有大幅上涨，投资房地产行业依旧有利可图，而重点在于判断地产项目本身的质量如何，以及开发项目的房企的运作能力究竟如何。
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至此，《蔚然讲堂—房地产投资决策系列》首期栏目落下帷幕，但这仅仅是个开始……
未来数月内，蔚然控股将陆续特邀行业大咖等实力嘉宾，以专业、系统、前沿的视角，为投资者带来一系列相关主题的深度分享——深入浅出地讲解房地产行业投融资要点，精准透彻地解析房地产投资决策逻辑，简洁易懂地破解房地产投资价值洼地。